Cum să aibă încredere dezvoltator, atunci când totul este atât de instabil?

Semne de fiabilitate a dezvoltatorului

Problema a ceea ce dezvoltatorul poate fi de încredere, a fost întotdeauna importantă. Dar, în perioada de instabilitate financiară riscă să crească în mod semnificativ, și, prin urmare, cumpărătorul înainte de a lua o decizie finală, este necesar să fie deosebit de atenți.

Natalia Solomon, CEO al MIC-Real Estate (GC CIS) oferă următoarele caracteristici pentru un dezvoltator puternic:

1. Prezența obiectelor predate de apartamente, care au fost deja pregătite în proprietate;
2. Lipsa de proiecte de construcție înghețate;
3. Activitatea unui flux de lucru la locul căutării obiectului selectat;
4. Informații în mass-media și pe internet (inclusiv comentarii) - întotdeauna scrie despre problemele;
5. Informații privind site-ul tribunalului arbitral;
6. Apartamente de vânzare în conformitate cu Legea 214 federale.

Leonard Blinov, director de marketing UrbanGroup Se consideră că este important pentru reputația dezvoltator, precum și modul în care societatea aderă la ratele declarate de construcție. „Apartamentul este în valoare de cumpărare de la constructor, cu o bună reputație și construirea caselor de pregătire nu mai puțin de 30%. De asemenea, trebuie să cumpere proprietăți numai în complexele rezidențiale, a căror punere în aplicare este de la 214 FZ, care cel mai bine protejează cumpărătorul.

Prezența mai multor proiecte, inclusiv cel puțin un completat și una în faza matură a clădirii pentru a viziona ritmul de construcție. Informații despre cum a depășit criza din 2008 an. Este de dorit ca societatea a avut cel putin 3 ani“, - a spus expertul.

Importanța deosebită a reputației constructorului și subliniază Vitalie Bahvalov, șef de Marketing și publicitate Grupul de firme SU 22. Potrivit lui, nimic nu este pentru cumpărător într-un astfel de argument puternic ca ca societatea a respectat în timp toate angajamentele sale anterioare, în timp pentru a termina instalațiile - inclusiv criza din 2008-2009. „Oamenii pot apela la site-ul de construcție și de a vedea totul cu ochii proprii - de regulă, atunci jumătate din întrebarea dispare.“

Portalul CEO - ul Alex Shmona pe proprietate Mutare. su spune că deschiderea dezvoltator, dorința sa de a vorbi cu presa - un semn bun. Potrivit experților, potențialul cumpărător poate promonitorit activitatea de PR ar fi impus companiei: pentru a studia observațiile experților săi în mass-media, activitatea de vorbitori și prezentări etc. „Dacă o companie comunică în mod deschis cu mass-media, să inițieze discuții de proiectele lor - cele mai multe ori înseamnă că acestea sunt suficient de încrezători în abilitățile lor. A nu se confunda o activitate de PR a companiilor cu publicitatea cifrelor sale cheie, bazată pe declarațiile scandaloase, etc. Practica arată că stilul de a face afaceri în acești jucători respectivi, care afectează în mod negativ îndeplinirea obligațiilor sale către clienți“, - spune dl Shmona.

împrumut de constructii

Conform experienței din 2008-2009, mulți dezvoltatori sunt arse, deoarece prea dependent de finanțare de credit. Piața a fost în creștere, a cumpărat totul - și foarte multe ori nu pentru propria lor cazare, precum și în scopul revânzării. Am crea un proiect, și chiar și atunci când dezvoltarea noastră relativ ridicat și civilizație de piață, consultanții au fost angajate pe ea nu este întotdeauna. De multe ori cu privire la orice concepte de marketing și elaborarea analitică a întrebării, dezvoltatorii au crezut că și așa va veni în jos - piața va absorbi orice volum. Mai mult, într-un fel dezvoltatorul a reușit să deschidă o linie de credit, și totul a fost bine - atât timp cât criza băncilor, pe de o parte, nu au fost în măsură să continue să finanțeze, iar consumatorii au învățat să numere bani și a început să aleagă cu atenție ce să cumpere. Iar problema cu partea ipotecare a cumpărătorilor imediat taie.

Asta înseamnă că trebuie să fie deosebit de atenți atunci când cumpără apartamente pentru cei care dezvoltatorii care construiesc cea mai mare parte pe bani împrumutați? Și dacă cumpărătorul poate obține informații cu privire la politica financiară și de credit al companiei?

Leonard Blinov consideră că riscul cumpărătorului , astfel încât dezvoltatorul construieste pe fonduri împrumutate, nu sunt legate în mod direct. „Dacă există un solid bun bancă de finanțare a proiectului, și va continua, acesta este un mare plus. Dar prezența fondurilor proprii ale constructorului este de asemenea important - este un risc mare, așa că va încerca să-și îndeplinească angajamentele, chiar și în situații dificile. O parte din informațiile pot fi obținute de la declarația de proiect „- a spus expertul.

Natalia Solomon , este de acord că criza de lichiditate din 2008 a demonstrat, prezența de mare risc din partea dezvoltatorilor care încalcă principiul fundamental al durabilității companiei: raportul corect datoriilor în capitaluri proprii.

Cu toate acestea, potrivit expertului, informații fiabile către cumpărător, practic, disponibil numai în cazul în care dezvoltatorul nu gazdă publice situațiile lor financiare.

Vitalie Bahvalov , de asemenea , spune că este puțin probabil să fie în măsură să obțină informații de la dezvoltator despre ce bani el construiește cumpărător. Cu toate acestea, pentru a judeca cât de încredere dezvoltator, este posibil nu numai de modul în care politica financiară competentă este, dar , de asemenea, de exemplu, în ce capacități are. „Compania noastra poate pohvastsya faptul că noi construim pe cont propriu, fără implicarea contractori. Nu fiecare companie are o astfel de producție impresionantă și o bază tehnică, așa cum avem. Pentru mulți oameni acest lucru este un argument important, cu toate acestea, este cel mai bine pentru el însuși spune reputația noastră și istoria de obiecte - livrarea lor la timp. Și cum construim - pentru cumpărător aceasta este a doua întrebare, „- spune Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov consideră , de asemenea , că informațiile privind finanțarea cumpărătorului nimeni nu va deschide. Dar el a fost de acord cu opinia Vitali Bahvalova că indicația pentru cumpărător este nu numai raportul dintre datorii la capitaluri proprii, care este aproape imposibil de găsit, dar capacitatea de producție, compania dispune.

Cu toate acestea, finanțarea prin împrumut, potrivit unor experți, are avantajele sale. Deci, Sergei Liadov, un purtător de cuvânt al companiei de investiții și dezvoltare „City-secolul XXI“ , spune că posibilitatea accesului dezvoltator la resursele de credit ale băncilor este un avantaj important nu numai pentru compania în sine, ci și pentru clienții săi. În acest caz, nefinalizarea riscurilor de construcție sunt reduse.

Asta e ceea ce a spus dl Lyadov despre experiența cooperării companiei sale cu băncile într-o perioadă dificilă de criză din anii anteriori: „Criza din 2008-2009. în primul rând dezvoltatorii afectați, care au fost politica de investiții agresive prin atragerea unui număr mare de credite. Cu toate acestea, compania noastra a aderat la un curs conservatoare de acțiune, și ne-a permis să păstreze un echilibru între capitaluri proprii și datorii. Societatea a îndeplinit perfect obligațiile financiare către Sberbank, în perioada economică mai dificilă. Și ne-a permis, în aprilie 2010 pentru a închide o linie de credit de 60 de milioane. Dolari, și un pic mai devreme, martie 2010 pentru a obține un nou împrumut de la bancă în valoare de 1,1 miliarde. Ruble. Sberbank este partenerul nostru constant în proiecte de dezvoltare, inclusiv dezvoltarea unui program cuprinzător de district Strogino, și pentru noi, ca o companie-constructor este foarte important și valoros, până în prezent această cooperare merge mai departe, nu este complicată de circumstanțe externe. "

sfaturi pentru cumpărător

Sergei Liadov a dat următoarele sfaturi clienților cu privire la modul toate la fel pentru a alege un constructor de încredere.

„Criteriile pentru definirea măsurilor de asigurare a companiei se referă, în primul rând, încheiat cu acordul de participare dezvoltator de capital (POS), cu înregistrarea de stat a tranzacției în Rosreestra. În al doilea rând, plata în rate, ori de câte ori este posibil. Pentru a minimiza riscurile ar trebui să includă achiziționarea de construcție cât mai mult posibil pe o etapă ulterioară de construcție. Cu toate acestea, în acest caz, prețul de achiziție va fi de obicei mai mare, dar o plată pentru reducerea riscului. Este important să se facă oferte cu dezvoltatorii care au o reputație de afaceri pozitiv și portofoliu de proiecte finalizate cu succes de construcție similare. Verificarea obligatorie a documentelor de titlu asupra terenului și care să permită documentația pentru construcții. Reducerea riscului și implicarea în negocierile cu documentația dezvoltator și verificarea avocaților calificați care se specializează în astfel de cazuri „, - a spus expertul.

Starea de spirit a cumpărătorilor și dezvoltarea în continuare a pieței

Este cunoscut faptul că în timpul crizei cererea de pe piața primară a trecut aproape complet la partea „a secundar.“ Astăzi, cu creșterea tendințelor negative în economie, dacă activitatea de cumpărători a scăzut pe piața primară, astfel încât să puteți judeca schimbarea percepției consumatorilor în industria pe negativ? Aceasta este ceea ce am cerut experților noștri.

Vitaly Bahvalov a spus că firma lor nu se observă scăderea cererii pentru apartamente în clădiri aflate în construcție. Dimpotrivă, potrivit experților, la sfârșitul verii a existat un boom în cerere.

Sergei Liadov spune că a crescut semnificativ în luna august, interesul pentru obiectele de pe piața primară, compania a înregistrat o creștere de trei ori a cererii. „În septembrie, aceasta a scăzut ușor, dar încă a rămas la un nivel ridicat. Cea mai mare cerere este utilizat în prezent de obiecte de economie și confort de clasă. Reducerea volumului de construcții noi nu se observă. , Nivelul anterior de aprovizionare ca urmare a intrării unor noi proiecte și noi volume în proiecte în curs de desfășurare“, - a spus expertul.

Natalia Solomon împărtășește opinia că cererea de apartamente in case noi este în continuă creștere. „Criteriul principal pentru a decide dacă să cumpere - preț. Dezvoltatorii de strategie, în care piața aruncat loturi mici de apartamente în clădirea intrigant și bine sprijină activitatea de cumpărători „, - a spus expertul.

Leonard Blinov spune că este necesar să se înțeleagă că diferența dintre prețurile de pe piața primară și secundară ar putea ajunge la 30-40%. „Prin urmare, unul care este un risc mai mare, plătește un preț mai mic. Deși puritatea juridică a tranzacției pe piața secundară - nu o astfel de chestiune simplă, doskanalno și ar trebui să fie verificate „- a spus expertul.

Astfel, criza din 2008-2009 a făcut o dezvoltatori mai precaut, nu numai, dar de asemenea, cumpărătorii. În cazul în care dezvoltatorii au revizuit politica lor financiară și de management, cumpărătorii au devenit mai atent cu privire la alegerea dezvoltator, să acorde mai multă atenție la fiabilitate și capacitatea de a-și îndeplini obligațiile sale nu numai în condiții economice favorabile, dar, de asemenea, în vremuri de criză financiară sa. Cu toate acestea, activitatea de mare pe piața de locuințe în construcție, chiar și în momentul în care a crescut tendințe negative în economie sugerează că credibilitatea de cumpărători este suficient de mare, iar starea de spirit lor este în general optimistă.

Portal Move.su doresc să nu fi confundat cu o alegere!