Abordarea comparativă. Metode de determinare a valorii de bunuri imobiliare

În practica mondială în domeniul lucrărilor de evaluare imobiliare utilizate trei abordări:

• comparative sau de piață;
• costisitoare;
• profitabile.

Alegerea metodei depinde de obiectul evaluării și situația reală, care sa dezvoltat în jurul unui anumit tip de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, cea mai sigura metoda este considerată încă o abordare comparativă în determinarea valorii evaluate.

Principiile de bază ale evaluării comparative

Abordare comparativă - un set de tehnici pentru a determina valoarea de piață a proprietății. Proprietate estimată în comparație cu alte obiecte similare.

Baza de evaluare bazată pe următoarele principii:

• Oferta si cererea. Acești doi indicatori sunt inseparabil legate, un număr limitat de propuneri ridică o cerere specifică, și invers, cele mai multe oferte, cu atât mai puțin cererea.
• Schimbare. Nici cumpărătorul nu plătește un preț mai mare în cazul în care proprietatea cu proprietăți similare în valoare de mai puțin.

Conceptul de valoare de piață este aproape identic cu conceptul de preț de echilibru. Prețul de echilibru - este un set de caracteristici cantitative și a factorilor de stabilire a prețurilor care determină oferta și cererea de proiect, care este comparat.

Principalele criterii de selecție a comparabilelor pentru a determina valoarea de bunuri imobiliare

Elementele care sunt luate în considerare în analiza comparativă, un număr mare, iar combinația lor este aproape egal cu infinit. Prin urmare, atunci când se analizează limitat la un anumit număr de factori care au un impact direct asupra prețurilor.

compararea elementelor. ca drept

Orice grevare sau servitute duce la o scădere a costului obiectului estimat. Aceasta este, orice restricție a dreptului de proprietate - este de a reduce prețurile. În cazul în care obiectul este estimat în comparație cu obiecte comparabile nu are neajunsurile, prețul, dimpotrivă, crește.

Pentru disponibilitatea servituti de teren - nu este singurul factor pas în jos. La evaluarea valorii este foarte importantă, transferă proprietatea asupra terenului sau dreptul de a închiria, utilizarea permanentă. Ultimele două reguli se aplică la scăderea factorilor. Este foarte important, dacă terenul are anumite limitări să se ocupe în continuare cu ea.

termeni de vânzare

Aceste condiții sunt luate în considerare, în cazul în care obiectul evaluat are într-adevăr caracteristicile distinctive ale vânzării.

Pentru factorii de coborâre includ faliment, adică, vânzătorul în grabă pentru a face o tranzacție de cumpărare și de vânzare, deoarece timpul de expunere a pieței imobiliare obiect este cu siguranță redusă în comparație cu alte obiecte similare.

Evaluarea influenței semnificative și a comunicațiilor legate, parteneriatele, dar pentru a evalua aceste riscuri, este dificil.

În cazul în care cumpărătorul și vânzătorul sunt legate de relațiile de arendă, și este planificat să încheie contractul de vânzare între ele, în scopul de a salva pe plata impozitelor, desigur, costul estimat va fi scăzut. Motivația în acest caz, una - ca părțile la tranzacție sunt conectate prin alte relații non-piață, prin urmare, de fapt, vânzătorul dă cumpărătorului. O astfel de situație, în cazul în care tranzacția va fi în termenii opțiunii.

Pentru a crește valoarea evaluată de bunuri imobiliare rezidențiale poate aduce perspectiva de a primi subvenții de stat pentru dezvoltarea infrastructurii. Dimensiunea pretinsei de creditare preferențial se determină din diferența dintre creditare subvenționată și de piață.

condițiile de piață

Pentru partea minus poate fi utilizată în cazul în care există o diferență semnificativă între prețul de piață pentru proprietăți similare și expert.

Schimbarea funcționalitatea poate fi, de asemenea, luate în considerare atunci când se evaluează, ca impactul asupra cererii și ofertei.

Site-ul Locul de amplasare Estate

Factorii fizici (pentru teren)

Abordarea comparativă în evaluarea terenurilor implică caracteristici de colectare a proprietății obiectului:

• dimensiune;
• forma;
• Geologie;
• topografie;
• nivelul de pregătire, adică dacă eliminate vegetația terenurilor, dacă neregulile sunt eliminate;
• indicatori de calitate ai solului.

Cel mai demn de menționat este prezența sau absența unor dealuri sau pante, formațiuni de rocă sau șanțuri. In mod semnificativ, o anumită capacitate de transport a pământului, puterea, prezența apei freatice. Este foarte important, în cazul în care există informații cu privire la posibila apariție a mineralelor. În cazul în care informația este confirmată, terenul va fi obligat să aibă o sarcină în viitor.

Caracteristici generale ale obiectului care urmează să fie evaluate

Abordarea comparației de piață - studiul caracteristicilor care cresc costul de facilități. Printre acestea se numără:

• dimensiunea unei clădiri sau spații;
• clădiri Mare creștere;
• și zona de prezență a instalațiilor auxiliare;
• înălțimea tavanului.

Important este materialul din care a construit clădirea, mai moderne si mai fiabile este, mai mare valoarea proprietății. Nu în ultimul rând de cost și de aspectul general al clădirii, prezența de reparare și de intrare ușor. Dacă intrarea din curte, acesta va fi un factor-pas în jos.

Lipsa de întreținere - este o ocazie de a modifica raportul de evaluare. Acest calcul se face pe valoarea costurilor de reparație sau de lucrări de restaurare, ținând seama de beneficiile obținute din investițiile utilizate în construcția sau repararea.

forțele economice

Abordarea comparativă în domeniul imobiliar - este de a lua în considerare posibilele economii în resurse energetice în timpul funcționării. Creșterea constantă a costului utilităților face ca oamenii gândesc în mod constant cu privire la economisirea și utilizarea surselor alternative de energie.

În special, acest factor este important, în cazul în care obiectul este dobândit pentru leasing în continuare. Cu cât raportul dintre venituri la cheltuieli, care vor fi utilizate pentru funcționarea clădirii sau în camera, cea mai mică dimensiunea rentabilitatea capitalului în venitul net din închirierea de bunuri imobiliare.

Această categorie se aplică pentru a măsura prezența sau absența de metri, fie pentru a minimiza evenimentele pierderi de căldură sunt deținute.

alți indicatori

Evaluarea implică luarea în considerare a prezenței sau absenței unor elemente ale serviciului. Cel mai simplu exemplu - în cazul în care există un lift în casă sau nu. Prezența unei absență completă sau parțială a comunicării, cu atât mai conectată la sistemul local. În cazul în care prea multe neajunsuri, corecția este realizată în jos. Evaluare imobil este deținut în continuare pentru o varietate de indicatori.

Etapele de soluționare

Toate calculele se bazează pe o abordare comparativă a informațiilor sursă deschisă despre efectuată recent cu tranzacții imobiliare similare.

etape de evaluare:

1. Un studiu de propuneri similare din segmentul imobiliar specifice, identificarea comparabilelor care au fost vândute recent.
2. Informațiile colectate sunt analizate individual și fiecare propoziție este comparată cu proprietatea estimată imobiliare.
3. Caracteristicile de stabilire a prețurilor de izolare, modificări la raportul de evaluare.

Reconcilierea prețurilor ajustate și estimarea valorii finale a abordării comparative.

Avantaje abordare comparativă

În primul rând, metoda face posibilă pentru a reflecta opinia numai de cumpărători și vânzători tipice.

Evaluarea se reflectă în prețurile actuale, ținând cont de modificările condițiilor financiare, și chiar inflația. Evaluarea este întotdeauna întemeiată static.

Pentru a evalua proprietatea specifică, nu este necesar pentru a afla toate piata imobiliara, dar numai obiecte similare. Tehnica este foarte simpla, cu rezultate fiabile.

... și dezavantaje

• Este destul de dificil să se stabilească prețul real.
• Dependența completă privind activitatea și stabilitatea pieței imobiliare.
• Complexitatea armonizării datelor, în cazul în care obiecte similare diferă considerabil în ceea ce privește vânzările.

în concluzie

Esența abordării comparative în evaluarea de bunuri imobiliare înțeleg atât cumpărător și vânzător. Tehnica permite părților să exploreze piața imobiliară și asigurați-vă că acestea nu sunt pierdute. Evaluarea se poate baza pe tranzacțiile deja finalizate sau oferă alți vânzători. În orice caz, metoda comparativă - o sistematizare și compararea datelor cu proprietăți similare. Principalul lucru pe care selecția de articole similare pentru comparație au luat în considerare factorii speciali sau neobișnuite, cum ar fi amenințarea confiscării colaterale, modificări ale legilor și reglementărilor la nivel local, sau nerespectarea acordului de împrumut, prezența unor elemente de constrângere.