Atribuirea de apartamente în noua clădire - ce este? Pro și contra de achiziționarea de locuințe noi în conformitate cu contractul de cesiune

Una dintre cele mai populare metode de a investi în piața imobiliară - pentru alocarea de apartamente in cladiri noi. Ce este - nu înțelege toată lumea, și de multe ori un incepator nu vrea să te pui cu ea. Potrivit statisticilor, aproape o cincime din toate casele aflate în construcție este vândut în cadrul acestui sistem. Care sunt principalele avantaje și dezavantaje ale acestor tranzacții? Ceea ce cumpărătorul este în pericol?

Atribuirea de apartamente in cladiri noi: ce este?

Tema - un contract de cesiune a drepturilor de proprietate către un terț. Tranzacția este posibilă până la data comisiei de stat, în cazul în care nu există încă documente de titlu la sediul într-o clădire. Un investitor care a cumpărat o casă într-o clădire nouă, la o firmă de construcții își transferă drepturile sale de proprietate altor persoane fizice pentru o taxă. De obicei, investitorul primește tranzacția 10-90% rentabilitate pe banii investiți în clădiri noi. Participant nou de construcție în comun transferate , de asemenea , drepturile și obligațiile înainte de dezvoltator.

Atribuirea drepturilor de proprietate într - un apartament in cladire noua poate fi realizată în două moduri:

• Conform controlului acord (vânzătorul răsplătește datoria la dezvoltator și fondurile cumpărătorului, tranzacția poate fi efectuată de mai multe ori cu un aspect de bunuri imobiliare);
• În cadrul unui contract preliminar (care nu fac obiectul înregistrării de stat, stabilește dreptul vânzătorului și cumpărătorului să efectueze tranzacția în viitor).

Debursare are loc de comun acord.

Cum de a vinde un apartament în clădirea de pe atribuire: Faze

Atribuirea Contractului trece prin patru etape de prelucrare:

1. Verificarea documentației de dezvoltator:

• statutul societății;
• Memorandum de asociere;
• certificatul de înregistrare de stat și înregistrate în Serviciul fiscal federal;
• autorizațiilor de construcție;
• Declarația de proiect;
• documente care confirmă finanțare.

2. Vânzătorul informează despre intenția de a vinde proprietatea la dezvoltator, și apoi trebuie să obțină acordul de la el, în scris, precum și documente care confirmă lipsa unor obligații financiare către firmă. De asemenea, necesită acordul notarial al soțului de a vinde proprietatea, rezoluția unei instituții de credit (în cazul în care de locuințe achiziționate pe ipotecare), un extras din registru într-un spațiu de locuit. Cumpărătorul trebuie să obțină acordul notarial al soțului și să ia la bancă și contractul de ipotecă pentru furnizarea de credite pentru locuințe (cu un credit ipotecar).

3. Menținerea unui acord de cesiune în sine. Asigurați-vă că este posibil să aibă dezvoltator imobiliar în birou sau de un avocat.

4. Există un transfer de înregistrare de stat a contractului în divizia Rosreestra.

Este posibil atribuirea de credit ipotecar

Actuala legislație din Rusia prevede că atribuirea ipotecare și apartamente într-o clădire nouă posibilă. În acest scop, vânzătorul trebuie să obțină acordul scris al instituției de credit, deoarece transferă obligațiile financiare către cumpărător în totalitate. Astfel, cumpărătorul este de acord să respecte toate condițiile acordului de împrumut. În această etapă, trebuie să examineze cu atenție contractul de creditare ipotecară, deoarece banca are dreptul de a face modificări pe cont propriu.

taxe

Conform Codului Fiscal, după cesiunea a avut loc într-o clădire de apartamente, un impozit de 13% trebuie să fie plătită de către vânzător. Deducerea se face din valoarea profitului - diferența dintre încasările și costul inițial al locuințelor. În acest scop, vânzătorul va transmite Departamentului de Declarația de inspecție fiscală în forma 3NDFL.

De exemplu, în cazul în care apartamentul este cumpărat pentru 1000000, și vândute în temeiul acordului pentru transferul 2000000, valoarea deducerii fiscale se va ridica la 130.000.

În cazul în care cumpărătorul dorește să obțină o deducere fiscală pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, el trebuie să solicite vânzătorului o chitanță pentru plata taxelor.

goodies

Atât vânzătorul și beneficiul cumpărător după atribuirea se face în clădirea de apartamente. Care sunt aceste beneficii?

Vânzătorul face un profit din vânzarea. Mai mult decât atât, dimensiunea sa poate fi semnificativ mai mare decât suma investită inițial.

Beneficii pentru client:

• Cost redus în comparație cu o carcasă gata.
• Posibilitatea planificării individuale.
• Achiziționat un apartament curat din punct de vedere.

contra

În ciuda faptului că transferul de drepturi la apartament într - o clădire nouă - una dintre cele mai populare oferte de pe piața imobiliară, este încă riscantă. Printre principalele riscuri de eliberare:

• Falimentul companiei de construcții.
• Anularea contractului de cesiune.
• vânzare dublă.
• Vânzătorul nu notifică dezvoltatorul misiunii.

Considerăm acum aceste puncte mai detaliat.

companie de construcții faliment

În timpul perioadei, numărate din momentul înregistrării de stat a PO la semnarea actului de transfer al casei în funcțiune, deținători de interese pot transfera drepturile lor de proprietate. Principalul motiv pentru atribuirea este o încălcare a dezvoltator de standarde de calitate și amânarea repetată a construcției. De obicei, aceste circumstanțe se datorează falimentului dezvoltatorului planificat.

După deținătorii de interese inițiale vor da dreptul la o locuință în noua clădire, răspunderea în fața noului membru al OP-urilor vor fi suportate exclusiv de dezvoltator. În cazul în care dezvoltatorul încalcă nu puncte de vânzare și îndeplini obligațiile sale, rezilierea contractului de cesiune nu este posibilă. deținători de interese noi provin litigii deja direct cu dezvoltatorul.

participanții inițiale în construcția poate fi responsabil pentru constructorul contractului, numai atunci când el ia pe cauțiune. Oferte cu garanția sunt extrem de rare.

Anularea contractului de cesiune

Tema pentru cumpararea unui apartament într - o clădire nouă nu ar trebui să contrazică normele legislației în vigoare și contractul privind participarea la construcția comun. contractului de cesiune poate fi recunoscută ca fiind nulă în următoarele situații:

• deținători de interese inițiale nu și-a îndeplinit obligațiile financiare la dezvoltator și banca.
• Nici acordul scris a fost obținut de compania de construcții.
• Am primit autorizație scrisă de la banca în cazul în care de locuințe achiziționate cu ajutorul creditului.

În prezența a cel puțin unuia dintre elementele de mai sus ale contractului de cesiune nu este validă. Conform articolului 390 din Codul civil, responsabilitatea pentru încheierea unui contract de invalid cade în întregime pe DDU participant original. El este obligat să plătească banii transferați la el, și să plătească dobânzi și rambursa imobiliare investitorilor pierderi fraudate.

vânzare dublă

În 2011, o rezoluție a fost adoptată în conformitate cu care toate OP-urile sunt supuse înregistrării obligatorii de stat. Din păcate, legislația rusă în domeniul construcțiilor participative este departe de a fi perfectă. În special, există riscul de vânzări duble la alocarea de apartamente în clădiri aflate în construcție.

În practică, de multe ori există cazuri în care vânzătorii fără scrupule, a intrat într-un acord cu alocarea mai multor clienti simultan. Acest lucru se întâmplă pentru că sunt contracte preliminare de vânzare, înregistrarea care Rosreestra nu este o condiție prealabilă. Dreptul de proprietate recunoscut pentru cesionarul pe cale judiciară, care a semnat primul un contract cu vânzătorul. Transfer de bani către vânzător ar trebui să fie numai după înregistrarea de stat a PO.

Vânzătorul nu a notificat dezvoltator

Vânzătorul trebuie să obțină acordul scris de la dezvoltator pentru a vinde apartamentul. În caz contrar, noi deținători de interese vor suferi pierderi legate de acest risc, inclusiv incapacitatea de a recupera de la pierderile de constructor până la anularea OP-urilor.

De exemplu, dacă noii deținători de interese în instanțele doresc să recupereze cu construirea unei lovituri de întârziere în punerea în funcțiune, acesta va fi refuzat.

Contestarea contractul în instanță

Prin decizia Curții de persoane fizice și juridice pot fi considerate în stare de faliment sau insolvabil. În acest caz, toate tranzacțiile referitoare la problema achiziționării și achiziționarea de bunuri imobile sunt recunoscute nule în două cazuri:

• În cazul în care contractul de vânzare specificat preț subevaluate în mod deliberat.
• Tranzacția a fost realizată în mai puțin de 12 luni înainte de începerea procesului privind falimentul.

În practica judiciară, există cazuri în care același sediu se vinde sub contract de cesiune de mai multe ori. Ulterior, construirea unui nou participant plătește pentru proprietatea achiziționată. deținători de interese inițiale lansează procesul de faliment, iar tranzacția se abrogă. Astfel, noile deținătorii de capital nu este numai fără carcasa râvnit, dar fără banii cheltuiți pe apartament.

Atribuirea singur centru

În Sankt-Petersburg și regiunea Leningrad există o agenție specializată - asignarea United Center. Apartamente în clădire mai atractive pentru potențialii cumpărători, mai degrabă decât a doua case. În plus, asignarea - un proces destul de complicat și consumatoare de timp, care presupune o cunoaștere precisă a legislației.

Specialiștii Centrului au o vastă experiență în tranzacțiile de contracte de cesiune. Agenția are, de asemenea, propria sa bază de date de proprietăți dovedite care vă garantează puritatea juridică a tranzacțiilor.

Una dintre cele mai riscante, dar forma cea mai accesibilă de achiziție de bunuri imobiliare - atribuirea de apartamente in cladiri noi. Ce fel de afacere? Sub o misiune se referă la transferul de înregistrare a drepturilor de proprietate de construcție participant partajat la o terță parte. Acest tip de tranzacție are avantaje incontestabile, dar există multe inconveniente. Pentru a evita problemele cu imobil, în viitor, ar trebui să încredințeze suport pentru tranzacții de avocați calificați. În Rusia există doar o singură agenție specializată care se ocupă de astfel de afaceri - United Center Alocări.