Cum de a vinde un apartament pe cont propriu? Taxă pentru apartament vândut. Vînzare de bunuri imobile, fără intermediari

Fie că oportunitățile de vânzări de proprietăți imobiliare fără intermediari? Pentru a răspunde la această întrebare, este necesar să se înțeleagă motivele pentru care proprietarii se întorc la el. Apelând la serviciile agențiilor, mulți oameni cred eronat că își asumă întreaga responsabilitate pentru un apartament cumpărat cu ea. Din acest motiv, recurgerea la servicii de mediere nu are nici un sens. În conformitate cu legea contractului de vânzare este încheiat cumpărător și vânzător, și Biroul de proprietate - un mediator. Acesta nu își asumă nici o responsabilitate și răspundere. Sigur că este stipulat în contractul de servicii între client și agenție. Cel mai bun caz, acesta poate reprezenta interesele vânzătorului în cadrul procedurii.

Mulți oameni folosesc serviciile de intermediari, pentru a evita situațiile neprevăzute sau de fraudă. Știind cum să-și vândă un apartament pe cont propriu, și anume amenințările și subtilitatea în fiecare etapă a tranzacției, putem se proteja cel mai bine și de a face fără ajutorul agenției.

Agent imobiliar este de a face munca grea, astfel încât un înalt onorariile profesionale. Dar un procent mare de persoane care doresc să facă un efort pentru a economisi bani, încă utilizează serviciile intermediarilor. Un motiv - ei nu știu cum să-și vândă apartamentul, fără un agent imobiliar. După trecerea în revistă toate etapele procedurii de achiziționare a unui apartament, puteți face în condiții de siguranță, fără medierea.

Primii pași: cum de a evalua, de a vinde apartament și aranja o vizionare

Cum de a vinde un apartament pe cont propriu, și de unde să încep? Înainte de tranzacție este necesar să se treacă prin primele trei etape ale vânzării oricărei proprietăți imobiliare:

1. În primul rând, trebuie să setați în mod corespunzător prețul apartamentului. Pentru a face acest lucru, să examineze propunerile de proprietate similare. Cu ajutorul ziarelor de publicitate, pe Internet pentru a găsi anunțurile pentru vânzarea de apartamente în aceeași zonă a orașului cu parametri aproximativ similare: de stat, zona, locația și altele. Puteți suna câteva opțiuni similare și pentru a clarifica toate detaliile și mai întreb cât timp apartamentul este vândut. Conturarea costul ar trebui să se ia în considerare faptul că cumpărătorul poate negocia. De obicei, negocierea este de până la 5% din prețurile dorite.
2. După ce a stabilit costul aproximativ al unui apartament, acesta ar trebui să atragă atenția unui număr tot mai mare de potențiali cumpărători. Este necesar să se plaseze un anunț într-un popular publicații publicitare, ziare gratuite, post-l pe o pagină web și lipiți pe panouri speciale cu informațiile. Publicitatea trebuie să conțină pe scurt toate informațiile despre apartament, și telefon de contact. Așa că potențialii cumpărători nu suna în jurul valorii de ceas, puteți specifica o anumită perioadă de timp pentru a apela. Anunțurile trebuie să fie actualizate cât mai des posibil.
3. Toți vânzătorii, și în special femeile, care sunt interesați de modul de a vinde apartamentul în sine, sfaturi utile în acest stadiu. Pentru a vizita clienții trebuie tratați cu precauție:

• întâlnirea de a numi în timpul zilei, este mai bine într-o zi;
• fie în cadrul reuniunii, este de dorit împreună cu cineva familiar;
• elimina obiectele de valoare și bani din locuri proeminente;
• nu prezintă documentele originale afacere, numai fotocopii.

primirea depozitului

Nu este nevoie să se grăbească pentru a elimina anunțurile, dintr-o dată un om își schimbă mintea lui, iar vânzătorul va pierde un client potențial. După acordul asupra unui preț, este necesar să se ofere cumpărătorului să efectueze o plată în avans. Cei care sunt angajați în propria lor afacere și învață cum să-și vândă apartamentul, fără un agent imobiliar, trebuie să știți - în mod legal de această dată pot fi aranjate în diferite moduri: a scrie acordul de avans (chitanță pentru plata în avans) sau pentru a face un acord preliminar privind avansul. Pentru comoditate și de securitate în contractul de cumpărare și de vânzare este necesar pentru a face o descriere completă a condițiilor de obiecte și plată în avans vândute. Apoi, în caz de eșec al tranzacției, cumpărătorul va fi obligat să ramburseze nemișcată și penalitățile.

Cum este contractul de vânzare?

Un pas important în acest proces - este dreptul de a face un contract de vânzare, care ar trebui să fie gata în 2-3 zile înainte de ora programată a tranzacției. Alegeți forma documentului: un simplu sau legalizarea în scris (PPF). Ambele tipuri de înmatriculare au aceeași forță juridică. Cu toate acestea, cei care învață cum să-și vândă în mod independent, un apartament în ipotecare, ar trebui să știți că, în acest caz, în conformitate cu legea formei contractului ar trebui să fie executată numai de către un notar.

Elaborarea contractului PPF - mai economic și costă în jur de 50-70 de dolari. În cazul în care documentul notarial formă autentificată notarial are, de asemenea, un procent suplimentar din valoarea de vânzare. Desigur, costul acestui tip de design va costa mult mai scump, asa ca n-ar trebui să aleagă fără formă notarială a contractului și a cheltui bani în plus.

PPD-contract de poate crea propriul sau să caute ajutor de la un avocat. În orice caz, trebuie să examineze cu atenție contractul de vânzare de bunuri imobiliare și cu atenție a verifica fiecare punct său:

• orice persoană care vinde (nume și pașaport detalii);
• adresa și respectarea deplină a parametrilor de bază prevăzute în cereri contractuale ITO - numărul f 11A și numărul de pian 22A;
• condițiile de vânzare, prețul de apartamente și forme de decontări reciproce;
• descris corect în caietul de sarcini de titlu;
• timp pentru eliberarea apartamentului și se extrage din ea persoanele înregistrate, de regulă, este de 14 zile.

Înregistrarea contractului de vânzare

Cel mai simplu și mai sigur mod de a decontare reciprocă - o cutie de depozit. Este recomandabil să-l deschidă într-o bancă în condiții de siguranță, situată pe teritoriul neutru. Seif va asigura că vânzătorul va primi banii imediat după înregistrarea tuturor documentelor necesare.

Odată ce banii este plasat într-o bancă de celule, trebuie să treci de înregistrare în Serviciul federal de înregistrare de stat (FSGRKK) are un contract de vânzare de bunuri imobiliare cu semnăturile și următoarele documente:

• Document titlu la apartament vândut (contractul de vânzare, certificatul de moștenire, precum și orice altă dovadă a drepturilor titularului);
• apartament cu pașaport cadastru obținute de la experți ITO;
• o copie a contului financiar (AKC) în original sau un extras din casa;
• original de referință № F 22A (opțional) și F № 11A (după cum este necesar) obținut în ITO;
• copii ale pașapoartelor tuturor părților la tranzacție;
• pentru femeile care studiază cum să-și vândă apartamentul în sine, ar trebui să știți că este nevoie de consimțământul soțului ei, în apartament, iar pentru bărbați - consimțământul soției sale;
• în cazul în care există copii, în unele cazuri, au nevoie de permisiunea de tutelă;
• în cazul în care apartamentul comun, vecinii au nevoie de o derogare (dacă acestea sunt proprietarii celorlalte camere) sau oraș (în cazul în care restul camerei nu este privatizat);
• alte documente la discreția ofițerului responsabil de înregistrare (naștere, deces, etc.).

Dacă registratorul de a accepta documentul, aceasta înseamnă că totul este de până la prizat. Ofițerul va da o chitanță pentru a accepta documentele și aranja un moment în care aveți nevoie pentru a ridica. Ca regulă generală, documentele FSGRKK a înregistrat o medie de două săptămâni, atunci cumpărătorul și vânzătorul a emis un document înregistrat de vânzare. Ambele părți trebuie să verifice cu atenție contractul final pentru erorile de scriere și erori. Dacă totul este bine, vânzătorul, cumpărătorul nevoie pentru a obține cheia de la seif.

De ce ai nevoie de actul de transfer?

Eliberarea apartamentului are loc în conformitate cu dispozițiile prevăzute în contractul de vânzare. Actul transferului - acesta este un document important întocmit în timpul tranzacției, sub orice formă. El elaborează starea apartamentului. Uneori, contractul de vânzare pe care o înlocuiește, dar este mai bine pentru a crea un document separat. Puteți, desigur, pentru a realiza și acorduri orale, dar este rezonabil să se protejeze. Punctul important pentru vânzătorii care învață cum să-și vândă apartamentul, fără un agent imobiliar: nu a fost încă semnat actul de transfer pentru starea fizică a proprietății corespunde vânzătorului (inundații, incendii, furt), și plătește utilitățile.

În unele cazuri, taxa este plătită?

Toți vânzătorii interesați în problema dacă să plătească o taxă pentru un apartament vândut este necesar. există probleme importante în legislație:

• în cazul în care o persoană se află în posesia unui apartament a avut 3 ani sau mai mult, atunci când acesta este vândut proprietarul este scutit de impozitare în conformitate cu punctul 17.1 al articolului 217 din Codul fiscal, dar încă trebuie să depună o declarație fiscală nulă;
• în cazul în care vânzătorul de locuințe deținute în mai puțin de 3 ani, este, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 220 din Codul fiscal, este obligată să plătească impozit de 13% la valoarea de calcul a sistemului în cazul în care proprietarul alege la discreția sa.

Două formule de calcul al taxei:

• Formula 1: profitul pentru vânzarea de apartamente de a deduce costul achiziției sale;
• Formula 2: pe valoarea vânzării apartamentelor pentru a ține departe de un milion de ruble.

Cei implicați în întrebarea „cum să-și vândă un apartament pe cont propriu“, și nu cunoaște toate detaliile legislației, unele informații utile la îndemână:

1. În cazul în care apartamentul a fost achiziționat la un preț de mai sus vânzarea curentă, sau este mai bine pentru a utiliza prima formulă de calcul, ca valoarea taxei va fi negativ, și, prin urmare, să plătească nimic. De exemplu, proprietarul a cumpărat în urmă cu doi ani, apartamentul de 2 milioane de ruble., Iar acum este vândut pentru 1,8 milioane de ruble., Apoi cu 1,8 milioane de ruble. - 2 milioane de ruble. = -0.2 milioane de ruble. - o pierdere de impozit nu este plătită.
2. În cazul în care apartamentul a fost aproape liber (prin moștenire, donative), este rezonabil să se ia o a doua formulă de calcul.
3. În conformitate cu paragraful 1 al articolului 229 din Codul fiscal pentru a depune o declarație fiscală la locul de înregistrare a vânzătorului este necesar, în orice caz, până la 30 aprilie a anului următor anului de după vânzare. Impozitul estimat de zero trebuie să fie plătite până la 15 iulie.

Vânzare de apartamente prin procură

În cazul în care nu există proces insuficient consumatoare de timp pentru vânzarea de locuințe de multe ori să întocmească o procură. De exemplu, ar fi o soluție rezonabilă, atunci când mai mulți proprietari dețin o proprietate. Apartamente de vânzare într-un astfel de caz se efectuează după cum urmează: toți proprietarii fac pe o persoană mai puțin ocupat toate aspectele legate de tranzacție. Indiferent de motivele pentru întocmirea unei procuri are un punct foarte important: pentru a evita probleme și lipsa de adăpost, este necesar să se definească în mod clar competențele mandatarului.

Foarte serios și să păstreze să se apropie de procură generală. Aceasta permite administratorului de a efectua orice tip de oferte cu proprietatea și dispune de ea la discreția lor, de exemplu, să-l vândă și du-te de bani. procura generala este eliberat de către un notar numai după verificarea atentă a principalului pentru modul în care el este conștient de scopul semnării unui astfel de tip de document important.

Există situații în care un client dorește să asigure și necesită încheierea unui contract pentru a confirma proprietarul afacere de puncte de vânzare. Apoi, vinde apartamentul prin procură este posibilă numai după declarația directorului, scris de un notar, cu privire la validitatea tranzacției de vânzare.

În cazul în care necesitatea de a utiliza serviciile unui mandatar care nu mai este curent, puterea de avocat poate fi revocat, chiar înainte de data expirării sale. Datele privind revocarea înregistrate în baza de informații a Camerei de date Notarii.

Apartament de vânzare în care locuiește copilul

Aproape fiecare familie are copii. Prin urmare, pentru părinți-vanzatori întrebare foarte relevantă: „Și în acest caz, ? Cum să -și vândă apartamentul“ Cu un copil care urmează să fie socotit cu, și, în orice caz, nu încalcă interesele sale, sau vânzarea de bunuri este problematică. Ei privesc tutela. Procedura tranzacției de vânzare este de două feluri: copilul este înregistrat în apartament sau proprietarul cota de proprietate.

În conformitate cu prevederile art. 26, 28 a minorului Codul civil și copiii minori numai cu acordul reprezentanților legali au posibilitatea de a face o serie de tranzacții strict specificate, inclusiv cele în care este implicată proprietate. Vindem o casă în care un minor este înregistrată, dar nu este proprietarul, este posibilă fără autorizarea organelor de tutelă. Excepțiile sunt lipsiți de îngrijire părintească sau sub tutelă. În această situație, un permis special este obligat să privative de libertate servicii. În orice caz, înainte de vânzarea unui apartament aveți nevoie pentru a găsi un nou loc de reședință pentru copil, deoarece copiii de la externare în aceeași localitate, la o dată, trebuie să vă înregistrați pe un altul. Cu această nouă locuințe ar trebui să fie în același timp sau o suprafață mai mare și cu condiții de viață similare. În cazul în care drepturile minore nu au fost încălcate nimic, nu există probleme cu vânzarea de apartamente nu vor fi.

În cazul în care copilul - proprietarul apartamentului, atunci acordul corespunzătoare autorităților de tutelă și custodie este necesară. Acest lucru ar trebui să aibă grijă în avans, înainte de vânzarea de bunuri. Trebuie să contacteze organizațiile de tutelă la locul de înregistrare a unui copil minor și de a afla dacă acesta este de vânzare un apartament, în funcție de caracteristicile cazului particular posibil. În cazul în care tranzacția este prevăzută de lege, atunci ai nevoie pentru a afla în ce interval de timp va fi gata pe autorizația de introducere pe piață, precum și pentru a colecta certificatele necesare. Apoi, atunci când faci un document de cumpărare și de vânzare, vânzătorul fără un copil (dacă este sub 14 ani) sau cu el (când avea peste 14 de ani) vine la organele de tutelă și curatelă să completeze și să semneze cererea. Al doilea tutore (soț, chiar și în cazul în care cuplul divorțat) ar trebui să fie, de asemenea, prezent pentru a da consimțământul. Apoi, în ziua numit, puteți obține o soluție gata.

cazuri excepționale:

• Dacă aveți de gând să își schimbe locul de reședință în legătură cu mutarea în altă locație, atunci tranzacția este posibilă numai cu permisiunea organizației privative de libertate, iar suma primită pentru apartament este transferată în contul bancar al unui minor. Părinții au la dispoziție 3 luni de la data vânzării pentru achiziționarea de locuințe noi și executarea unei cote similare în proprietatea copilului. În caz contrar, autoritățile tutelare își rezervă dreptul de a anula contractul de vânzare.
• Când vă mutați într-o reședință permanentă în străinătate trebuie să prezinte lista cu organizarea unor documente din OVIR The Guardian.
• Dacă vă construi o casă nouă, apoi pentru a obține acordul de tutelă, ar trebui să fie în etapele finale de construcție. Minor nevoie temporar un loc pentru a înregistra (prieteni, rude). Atunci când se aplică pentru permisiunea de a organizațiilor de tutelă a adus un contract cu compania de dezvoltare, care reflectă ponderea copilului.

Opțiuni de vânzare de apartamente privatizate

Cea mai simplă opțiune de vânzare de locuințe privatizate - să-l vândă în întregime către un singur cumpărător, iar profitul împărțit în funcție de proporția din fiecare. De asemenea, este posibil ca unul dintre proprietarii răscumpăra toate acțiunile rămase de la alți proprietari. Este simplu, și schema standard pentru tranzacții. Dar de multe ori cazul este că unul dintre proprietarii refuză să din vânzarea. Cum de a vinde un apartament privatizată în acest caz? Totul depinde de modul în care proprietatea este împărțit.

În cazul în care apartamentul este împărțit în părți de metru, trebuie să scrie mai întâi un anunț de notariala vânzare, specificând dimensiunea dorită și valoarea lor zona vândute, și trimite-l prin scrisoare recomandată la restul proprietarilor. În conformitate cu art. 250 din Codul civil au avantajul față de alți cumpărători. În cazul în care în termen de 30 de zile de la ceilalți proprietari nu a răspuns la acceptarea sau respingerea de cumpărare, că art. 250 din Codul civil, puteți profita de dreptul lor de a vinde participatia in apartamentul comun oricărei alte persoane.

În cazul în care apartamentul este împărțit în procente, apoi vinde altora, fără dorința este imposibilă, dar puteți obține bani în mod voluntar sau involuntar pentru cota sa, du-te la tribunal.

În cazul în care carcasa a privatizat un copil minor are o cotă, apoi vinde apartamentul este posibil, având permisiunea de organismele de tutelă primite.

Vânzarea de apartament donat

Omul, care are un certificat de donație, poate dispune de proprietate, la discreția sa. În cazul în care proprietarul vrea să vândă apartamentul donat în care el a fost singurul proprietar, vânzarea are loc pe schema standard de general. După ce a primit bani pentru proprietate, vânzătorul trebuie să plătească taxa. Cum se în mod corespunzător și profitabil pentru a alege formula fiscală, am considerat mai sus.

Când un cadou este primit cota de apartamente, care este împărțit în procente sau la metru, schema de vânzare este similar cu cel discutat în secțiunea „vânzarea posibilă a apartamentului privatizate.“

Vanzare apartament în ipotecare

În ciuda unor obstacole care însoțesc acordul cu proprietatea ipoteca, pentru a vinde un apartament în real ipotecare. Pentru a efectua această operațiune în mai multe moduri:

1. Prematur închide împrumutul, rambursarea cu economiile lor, sau în cazul în care cumpărătorul este de acord, ca urmare a avansurilor primite de la el.
2. Aveți posibilitatea de a vinde apartamentul, fără rambursarea anticipată a datoriei de credit. Pentru a face acest lucru, trebuie să scrie o declarație la bancă și să aștepte pentru aprobare. El poate refuza, dacă are loc vânzarea pe durata moratoriului privind închiderea anticipată a împrumutului. În cazul în care banca este de acord, dar insistă asupra participării sale la tranzacție, apoi a deschis două cutii bancare: primul cumpărător plasat valoarea de rambursare a creditului, al doilea - diferența rămasă. După îndepărtarea grevarea proprietății se face cumpărarea și vânzarea. În acest caz, chiar și vânzarea apartamentului, fără un agent imobiliar ar trebui să plătească băncii o taxă pentru deschiderea celulelor și de sprijin.
3. În cazul în care creditorul este de acord cu vânzarea fără rambursarea anticipată a împrumutului și nu au fost de acord să ia parte la tranzacție, este necesar să intre într-un document preliminar de cumpărare și de vânzare. Apoi, după ce a plătit pentru împrumutul primit de la bani cumpărător, proprietarul primește un document cu privire la ridicarea interdicției și se duce la Companies House. Mai mult, vânzătorul se închide acordul la notar.
4. Aveți posibilitatea de a vinde un apartament, împreună cu creditul. Cumpărător trebuie să prezinte Băncii toate documentele necesare care confirmă solvabilitatea, iar el a decis deja problema versiunii de înlocuire a debitorului. În cazul în care o decizie pozitivă de restructurare a drepturilor de proprietate, imobiliare și este în ipotecare, iar vânzătorul primește diferența dintre valoarea de apartamente vândute și restul datoriei fără participarea creditorului.

concluzie

Se pare că diferitele apartamente: privatizate, cel al cărui proprietar - un copil, un credit ipotecar, un cadou - pot fi vândute fără ajutorul unui agent imobiliar, știind toate etapele tranzacției prin stabilirea prețului pentru a obține o sumă de bani. Avand o idee despre pericolele și complexitatea procesului și punerea afacere o mulțime de efort și de timp, puteți vinde propriul apartament.